Qualquer modificação na estrutura de um imóvel deve seguir um roteiro de cuidados e regras específicas. O primeiro passo deve ser providenciar os documentos necessários para a realização da obra, como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos são preenchidos por um profissional de engenharia ou arquitetura, que listam as atividades técnicas a serem realizadas na futura reforma.

As regras municipais da região onde o empreendimento está localizado também devem ser observadas para a realização de obras. Em São Paulo, por exemplo, o início de uma reforma depende do preenchimento do requerimento pelo responsável técnico da obra, que poderá ser um engenheiro (ART) ou um arquiteto (RRT), documentando todos os passos da futura obra.

Segundo a legislação paulista, “o requerimento por si só, não habilita a obtenção do alvará e o consequente início das obras”. Ou seja, só é possível iniciar uma obra com o requerimento se o processo de aprovação e execução tiver sido autuado e no prazo de 30 dias não houver ocorrido, por parte da Prefeitura, a emissão de “Comunique-se” ou “Despacho decisório favorável”. Este prazo será ampliado para 120 dias quando for necessário o parecer de outros órgãos envolvidos na aprovação e execução do projeto.

Além da necessidade de regularizar a obra perante as autoridades locais, existe em âmbito nacional uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que determina a elaboração do plano de reforma por profissional habilitado com a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação. Esse profissional também deve encaminhar o plano, em comunicado formal, ao responsável legal da edificação para análise antes do início da obra. A norma da ABNT em questão menciona o termo de responsabilidade técnica, que pode ser o ART ou RRT.

Independentemente da norma nacional, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma.

Algumas convenções e regimentos internos de condomínios exigem que, antes do início das obras, o condômino deve enviar a planta modificativa e o alvará para a realização da obra ao síndico. Caso o morador inicie uma obra sem autorização, o síndico deverá notificá-lo a apresentar o pedido para a realização da obra, sob pena do ingresso de medidas legais para resolver a questão, tais como a paralisação ou embargo da obra por falta de segurança.

Desta forma, o síndico deve exigir o cumprimento da legislação local vigente e da norma ABNT 16.280:14, mas não pode escolher entre RRT ou ART, que diferencia apenas a categoria do profissional responsável pela obra.

Nota do Editor: Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.