Quando surge algum problema em condomínios, moradores, proprietários, construtoras, imobiliárias, arquitetos e síndicos entram em uma verdadeira disputa para descobrir e apontar o responsável pelo dano. Esse tema tem sido recorrente na área de Direito Imobiliário. De acordo com a doutora em Engenharia da Construção e professora nos eixos de Materiais e Construção Civil do curso de Engenharia Civil da Universidade Positivo, Ana Paula Brandão Capraro, vícios construtivos são anomalias, defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel, que afetam o uso dele e comprometem a finalidade para a qual se destina, seja residencial, comercial, órgão público etc. 

Esses vícios decorrem, necessariamente, de falhas no projeto ou na execução da edificação, sendo assim, nem toda anomalia é um vício construtivo, haja vista que a falta de manutenção, por exemplo, também é responsável pelo surgimento de manifestações patológicas, isto é, deslocamento de revestimentos internos, destacamento de revestimento de fachadas e infiltrações provocadas por falhas nos sistemas de impermeabilização e vedação. Os vícios são classificados como aparentes (falhas construtivas evidentes, que podem ser identificadas imediatamente, como, por exemplo, um vidro quebrado) e ocultos (falhas em que a identificação ocorre durante o uso do imóvel, como infiltrações ou vazamentos de água.

Cabe lembrar que nem todo vício que aparece no imóvel é de ordem construtiva. “Só são considerados vícios construtivos aqueles que vêm de uma falha no projeto, dos materiais que foram utilizados na obra, e até de uma determinada metodologia aplicada no processo. Para quem vai adquirir o imóvel, esses defeitos significam a depreciação do imóvel, e, muitas vezes, um perigo para o proprietário”, afirma a professora. “É importante ressaltar que o profissional responsável pela construção, assim como o projetista da mesma, deve dar a devida importância às boas práticas na execução”, ressalta.

De acordo com o coordenador de Qualidade e Assistência Técnica da Prestes Construtora, Erick Pires Navarro, os principais pilares das boas práticas são a segurança dos trabalhadores e o foco no cliente. “Para mitigar os vícios construtivos, é imprescindível melhorar a qualidade da obra, sem interferir no prazo e custo de construção, com incremento à segurança”, afirma.

Segundo ele, além da qualidade no atendimento ao cliente, a Prestes realiza um trabalho de retroalimentação das áreas envolvidas, por meio de uma equipe motivada, engajada e qualificada para evitar retrabalhos, aplicando tecnologias de gestão e de construção, desde o primeiro contato com o cliente até a entrega das chaves. “Para garantir a qualidade real da obra, são realizadas inspeções de serviços, aferições, auditorias periódicas, entre outras medidas como gestão de qualidade, controle de tecnologia, e análise de dados”, detalha Navarro.

Na entrega das chaves, as boas práticas também são adotadas. A equipe é treinada para aplicar o check-list e a vistoria é feita junto ao comprador (vistoria após o Habite-se, além de vistoria guiada). “Nosso compromisso é oferecer a melhor experiência ao cliente”, garante o coordenador.

Segundo o advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção Civil da OAB Paraná, Alceu Nascimento, os vícios construtivos podem ser definidos, de maneira geral, como problemas que afetam o uso do imóvel, seja pela maneira esperada pelo proprietário, seja pelas qualidades especificadas nas normas técnicas. Especialmente na área legal, é comum “emprestar” a definição criada pela engenharia a qual é baseada na norma técnica da ABNT NBR 13752. “Ou seja: os vícios construtivos são anomalias que comprometem o desempenho de produtos ou serviços, podendo torná-los inadequados para o fim ao qual se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Portanto, podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.”

De acordo com Nascimento, em caso de identificação de vícios construtivos em uma obra, o proprietário tem o direito de ter o problema resolvido. “A forma de solução para essa questão se encontra tanto no Código Civil (Lei 10.406/02) quanto no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90)”, ressalta.

Antes de questionar a responsabilidade do empreiteiro, porém, é preciso entender que os vícios construtivos podem ter diversas origens. Só depois dessa análise, é possível concluir que, quando existem vícios, a primeira medida é descobrir a origem deles. “Se for de projeto, a pessoa que deve apresentar a solução é o arquiteto; se for de execução, aí é com o empreiteiro”, esclarece o advogado.

Nascimento reforça que é importante ter esse entendimento logo no início, pois, ainda que o Código de Defesa do Consumidor estabeleça uma ampla responsabilidade entre todos os fornecedores envolvidos na execução da obra, normalmente, é mais fácil conseguir uma solução rápida e adequada diretamente com o grupo de profissionais responsáveis pelo problema. “Ainda que haja uma judicialização do caso, a identificação da origem ajuda na condução de um processo eficaz”, pontua. De modo geral, segundo o advogado, constatada a existência de um vício construtivo de origem na execução da obra, o empreiteiro deve apresentar uma solução que promova a adequação aos critérios técnicos minimamente exigidos.

Por fim, Nascimento acrescenta que é bom entender que nem sempre um vício tem origem na execução da obra, podendo ser resultado de execuções erradas de manutenção (ou até mesmo a ausência de manutenção), tanto quanto de intervenções do próprio proprietário. “E mais. É preciso lembrar que todo material tem uma vida útil específica, portanto, a performance vai diminuindo com o tempo e, ao final, tudo deve ser substituído, mesmo que aos poucos, para se obter o mesmo grau de usabilidade”. O advogado recomenda que, para alongar a vida útil dos materiais, é necessário realizar manutenções periódicas. “Sua ausência ou execução fora dos padrões pode causar problemas nos imóveis. Um exemplo comum são as telas de proteção colocadas nas janelas, onde são fixadas por parafusos que facilitam a infiltração de água nas paredes externas, causando danos ao imóvel. Mas atenção: não se trata de vícios construtivos”.