Que aspectos são mais importantes na definição do preço de um terreno? Para responder essa questão, pesquisadores da Escola de Engenharia de São Carlos (EESC) da USP usaram um programa de computador baseado em redes neurais para estimar o valor do metro quadrado de lotes urbanos. O estudo revelou que a facilidade de acesso e o padrão das construções do bairro representam até 16% do preço final.

O professor da EESC, Antônio Nélson Rodrigues da Silva, coordenador da pesquisa, diz que o objetivo inicial era avaliar a importância da localização do terreno na definição do preço de venda. "Definir uma medida da acessibilidade dos lotes é importante para o planejamento da infra-estrutura de transportes", conta. "Para isso, foi necessário listar os aspectos mais relevantes na formação dos preços."

Por intermédio de contatos com imobiliárias, foi criado um banco de dados com informações sobre 480 terrenos da cidade de São Carlos. "O levantamento incluiu preço, área, área frontal (testada), distância do centro da cidade, existência de redes de água, luz e esgotos, presença de asfalto, calçadas, muro e edificações, situação do lote na quadra, topografia e forma do terreno", relata o professor. "Durante a pesquisa, foi preciso incluir um indicador do padrão das construções vizinhas ao terreno, alto, médio ou baixo."

Valores

Os dados dos terrenos e seu valor de mercado foram usados para treinar redes neurais artificiais em computador. As redes avaliam o peso de cada indicador e obtêm o preço aproximado por metro quadrado de outros lotes pela combinação de seus aspectos particulares.

"O acerto é próximo de 70%, pois muitos preços no banco de dados estavam superestimados ou subestimados", explica Silva. "Com as redes, descobriu-se que a acessibilidade é na maioria dos casos o principal determinante do custo dos terrenos, sendo responsável por até 8% do valor de venda."

Segundo o professor, "os dados confirmam o senso comum de que uma área com maior facilidade de acesso e transporte é mais valorizada". Ao mesmo tempo, Silva ressalta que o padrão socioeconômico das construções vizinhas tem grande importância na venda dos terrenos.

O pesquisador da EESC afirma que as fórmulas criadas pelas redes neurais para definir o valor dos terrenos podem ser usadas em programas de computador específicos. "No software, o usuário entraria com os principais dados do lote, obtendo na saída o preço aproximado do metro quadrado", descreve. "Com a rede treinada, é possível criar programas simplificados, que podem até substituir as plantas de valores genéricos usadas no cálculo do imposto territorial urbano."