Dados da Secretaria Nacional de Desenvolvimento Urbano indicam que aproximadamente 30 milhões de domicílios apresentam alguma irregularidade, afetando 50% dos imóveis urbanos em território nacional. Ou seja, há quase 100 milhões de pessoas morando em imóveis irregulares.

Favelas se acumulam. Sobreposições de construções se avolumam. Metade da população brasileira vive em imóveis em que não detém a propriedade, não podem ser alienados, sobre os quais não são cobrados impostos e que não podem sequer ser dados em garantia para obtenção de crédito financeiro.

Imagine agora que uma única lei federal pode trazer para a legalidade a grande maioria desses milhares de imóveis, mudando a vida de boa parte da população nacional.

Isso existe. Não é sonho. Desde julho deste ano, está em vigor a Lei nº 13.465/2017, que trata da regularização fundiária no Brasil, trazendo importantes inovações ao mercado imobiliário brasileiro.

Avanços na desburocratização dos procedimentos de regularização de imóveis, concentrando as atividades nas prefeituras municipais e declarando expressamente que a legitimação fundiária constitui uma forma originária de aquisição, são alguns dos pontos a destacar.
Mas não é só. Como se não bastasse permitir a legalização dos imóveis irregulares, a norma aprimora, atualiza e cria outros institutos importantes ao mercado imobiliário.

Um deles é o “Direito de Laje”, novo direito real, que consiste na possibilidade da existência de imóveis autônomos, erguidos sobre o mesmo local, sem, contudo, haver o compartilhamento do terreno entre os tais imóveis. Referido direito surge como alternativa para a regularização do chamado “puxadinho” e outras formas de moradia irregulares identificados em comunidades de baixa renda, como, e principalmente, as favelas.

Sobre o procedimento para a execução de alienação fiduciária, principal garantia imobiliária atualmente utilizada para a concessão de crédito imobiliário no Brasil, a lei inovou ao ajustá-la às decisões judiciais mais recentes, trazendo maior segurança jurídica ao instituto.

Outra novidade é a criação formal do condomínio de lotes, locais em que coexistem lotes de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum, permeando-os, reconhecendo agora, por lei federal, uma modalidade de empreendimento tão recorrente na prática. Na mesma linha de legalizar o quanto corriqueiro, mas até então carente de normatização, a lei inova ao criar o loteamento de acesso controlado, chamado popularmente de “loteamento fechado”, e o condomínio urbano simples.

Em matéria de usucapião extrajudicial, a principal novidade é uma sutil alteração na legislação, possibilitando a aplicação prática desse instituto: o silêncio do até então titular de direito real sobre o imóvel ou de qualquer confrontante passou a ser entendido como concordância com o procedimento pretendido, e não mais como discordância.

Em resumo, a Lei nº 13.465/2017 é ampla e as inovações de seu conteúdo vão muito além das aqui brevemente elencadas. Os resultados práticos de sua aplicação dependerão de um trabalho conjunto de órgãos públicos, especialmente os municípios e os operadores do mercado imobiliário.

Para troca de vivências, comunhão de ideias e difusão da interpretação da nova lei, o Secovi-SP organiza um ciclo de debates aberto, que ocorrerá na sua sede, em dez noites, todas as segundas-feiras, entre os dias 2/10 e 11/12. A participação se dá mediante inscrição prévia junto à entidade.

Há bastante o que se debater até que as novidades da lei sejam, enfim, incorporadas em nossa prática imobiliária. Toda contribuição para a construção de um entendimento esmiuçado sobre a norma é bem-vinda.

Nota do Editor: Olivar Vitale é sócio fundador do VBD Advogados. Membro do Conselho de Gestão da Secretaria de Habitação da Prefeitura de São Paulo. Conselheiro jurídico do Secovi-SP e do SindusCon-SP. Professor em diversos cursos de pós-graduação. e-mail: olivarvitale@vbdlaw.com.br.